Unter deutschen Dächern schlummern enorme Raumreserven. Da liegt ein großes Potenzial für zusätzlichen Wohnraum. Hier ein paar Tipps, wie dieser Schatz gehoben werden kann und was bei einem Dachausbau beachtet werden muss.
Beim Ausbau das Budget nicht auf Kante nähen und finanzielle Reserven einplanen
Die Kinder werden langsam zu Jugendlichen und wollen mehr Platz, die Hausbesitzerin möchte im Dach ein Atelier einrichten, der Hausherr zusätzliche Einnahmen erzielen und deshalb das Dachgeschoss vermieten. Es gibt viele Gründe für einen Dachausbau, der leichter zu bewerkstelligen ist als ein Anbau. Grund: Die Gebäudehülle ist schon da, der Eingriff in die Substanz ist weniger komplex als etwa bei einem Anbau. Dennoch gibt es einiges zu beachten.
Erster Punkt wäre das Budget. Im Gegensatz zum Neubau gibt es keine Faustformel, was ein Dachausbau kosten wird. Der Finanzbedarf hängt davon ab, in welchem Zustand sich der Dachraum befindet. Soll dort eine vollwertige Wohnung entstehen, müssen Elektro- und Sanitärleitungen verlegt werden. Auch die Belichtung spielt eine Rolle. Meist werden mit Dachfenstern die Lichtverhältnisse verbessert oder mit Gauben, die allerdings teurer sind. Eine große Rolle spielt auch die Frage, ob das Dach neu eingedeckt und gedämmt werden muss. Deshalb gilt: Das Budget nicht auf Kante nähen und unbedingt finanzielle Reserven einplanen, da etwas Unvorhergesehenes passieren kann.
Bauen ist in Deutschland Ländersache. In den Landesbauordnungen der Bundesländer ist festgeschrieben, wie kommunale Bauämter mit Dachausbauten umgehen. Deshalb: Bevor irgendein Auftrag vergeben wird, zuerst prüfen, ob eine Baugenehmigung notwendig ist. Das Bauamt will in der Regel mitsprechen, wenn die Gebäudekubatur oder die Optik des Dachs verändert wird.
Die Dachkonstruktion sollte zuvor von einem Profi statisch geprüft werden, weil man unter Umständen zusätzliche Lasten ins Dach bringt, zum Beispiel wenn die Dachbalken für die Wärmedämmung aufgedoppelt werden oder eine Aufsparrendämmung montiert wird. Weiterhin wichtig: Feuchteschutz. Dampfsperren sollten sauber und absolut dicht angebracht werden, damit keine Feuchtigkeit in Dämmstoff oder Dachkonstruktion eindringt. Und: Die Heizung muss so dimensioniert werden, dass sie den neuen Wohnraum ausreichend beheizt.
Wer das Dach ausbaut, muss gesetzliche Vorschriften im Hinblick auf den Dämmstandard einhalten. Die Gretchenfrage: Zwischen oder auf den Sparren dämmen? Antwort: Das hängt davon ab, ob die Eindeckung noch in Ordnung ist. Muss das Dach nicht neu eingedeckt werden, ist wohl eher eine Zwischen- oder Vollsparrendämmung angesagt. Kein Zweifel besteht aber daran, dass eine Aufsparrendämmung bauphysikalisch optimal ist, weil die Dachkonstruktion letztlich vollflächig ohne Wärmebrücken eingepackt wird. Letztlich ist auch eine Kombination aus Zwischen- und Aufsparrendämmung möglich. Bei der Wärmedämmung geht es auch um die Themen Schall-, Brandschutz und Recycling.
Wenn Hausbesitzer sich mit der Rentabilität der Maßnahme auseinandersetzen, bleibt festzuhalten: Das Gebäude erfährt durch die Investition in den Dachausbau eine Wertsteigerung und wer das Dachgeschoss vermietet, erzielt Mieteinnahmen und kann die Ausbaukosten steuerlich abschreiben. Wichtig: Vorher einen Steuerberater konsultieren und abklären, wie das ganze Vorhaben steuerrechtlich sauber gestaltet werden soll, damit Sie nicht hinterher ein böses Erwachen erleben, wenn das Finanzamt die Gestaltung moniert. fsv
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